Ristrutturare non vuol dire riformare

Il sole 24 ore
Angelo Busani

Fisco e mattone: una partita mai chiusa che vede il primo puntare i fari sul secondo tutte le volte che si tratta di far cassa in tempi di crisi o, viceversa, allentare le richieste e sollecitare il consenso quando le casse statali e comunali sono più in salute. Senza arrivare mai, però, a un vero riassetto complessivo. Con un po’ di coraggio e lungimiranza si potrebbe però tentare l’impresa questa volta, visto che – finalmente – la delega fiscale ha programmato la "svolta" sul Catasto con l’intento di ridurre le sperequazioni che vedono trattamenti fiscali diversissimi per immobili del tutto simili.
Il difetto sta nel metodo: oggi il Catasto attribuisce a ogni immobile un certo reddito (la «rendita») ricavandolo da un calcolo arbitrario basato sul numero dei vani che lo compongono e su dati di mercato "vecchi" della fine degli anni 80. Con un altro calcolo arbitrario – moltiplicando la redditività così ricavata per un dato coefficiente – si ottiene il cosiddetto valore catastale del fabbricato che non ha nulla ha però che vedere con i prezzi e la cui infondatezza è resa evidente (oltre che dal metodo di calcolo) dal fatto che questo valore di base cambia a seconda dell’imposta che va applicata.
In base all’approccio proposto nella delega fiscale, invece, la banca dati dell’agenzia del Territorio censirà sia il valore sia il reddito di ogni unità immobiliare utilizzando i metri quadrati e tenendo conto della loro localizzazione e della qualità, con aggiornamenti costanti.
Il tutto, promette la riforma, tenendo fermo il gettito che dipende dai dati catastali. Ma – a parte lo scetticismo connaturato alle promesse dei Governi – se l’invarianza del prelievo è un obiettivo che si può centrare rispetto a un’imposta come l’Imu, che è ripetuta ogni anno e coinvolge tutto il patrimonio immobiliare nazionale, rispetto alle imposte di trasferimento il dubbio è legittimo.
Per l’Imu il conto è abbastanza semplice: se, a esempio, il gettito complessivo del 2012 è pari a 6 con base di calcolo 1.000, se si aumenta la base imponibile a 4mila il prelievo può restare a 6 anziché salire a 24: basta ridurre le aliquote a un quarto. In questo caso pagherà di meno chi finora è stato penalizzato dalle anomalie del "classamento" catastale rispetto a chi finora ne ha beneficiato. Difficile, viceversa, pensare a un risultato perequato post riforma per il fisco dei trasferimenti, dove il gettito annuale dipende dalla movimentazione di un numero limitato di unità immobiliari rispetto allo stock complessivo.
Allora – invarianza a parte – è il momento di una riflessione sull’intero sistema di tassazione dei trasferimenti immobiliari anche per dare una scossa di vitalità a un mercato imbalsamato. Il bene immobile non è un «bene finale» che si compra per il consumo e la cui tassazione d’acquisto non ha impatti sulla futura commercializzazione. È un bene destinato a tornare più volte sul mercato: e ciò tante più volte quanto più vige un sistema di mobilità ed effervescenza e quindi un sistema efficiente e moderno: quello che tutti auspichiamo.
Oggi però se si acquista da un’impresa edile un appartamento nuovo per 300mila euro (non "prima casa"), per non avere una perdita in caso di rivendita bisogna metterlo sul mercato a non meno di 330mila euro. Questo perché la tassazione fa aumentare automaticamente del 10% il costo della casa a ogni trasferimento. È quindi evidente che le aliquote attuali sono depressive del mercato e che aliquote non depressive sarebbero invece quelle che (come per le "prime case") non eccedono il 3-4 per cento. Percorrendo questa strada si può iniziare a sfoltire il numero delle imposte: oggi è anacronistica la distinzione tra imposte di registro, ipotecaria e catastale, poiché ne basta effettivamente una sola.
Una riflessione va fatta poi sul solo registro. Sarebbe ingestibile passarne la gestione ai Comuni (migliaia di regole e prassi diverse a seconda delle città), ma sarebbe opportuna la destinazione ai sindaci del gettito, affidando loro la facoltà di fissare le aliquote. In questo modo si potrebbe innescare una concorrenza tra i territori: chi abbassa le imposte di "stabilimento" attira insediamenti, abitativi e produttivi. Non è forse questa l’autonomia finanziaria, e quindi il "vero" federalismo, voluto dall’articolo 119 della Costituzione?
 

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